Le gouvernement fédéral sort l’artillerie lourde dans le secteur immobilier. En effet, le dernier budget fédéral de 2022 contenait une proposition de mesure qui change la donne pour les personnes souhaitant rapidement acheter et revendre une propriété. Voyons en quoi consistent ces modifications..
Un gain désormais imposable à 100 %
Depuis le 1er janvier 2023 : lorsqu’un particulier vend un bien immobilier résidentiel (y compris les biens locatifs) dans les 12 mois suivant son acquisition, tous les profits tirés de la vente seront imposés comme un revenu d’entreprise. Par conséquent, ils ne seront pas admissibles au taux d’imposition du gain en capital (50 %) ou encore à l’exemption pour résidence principale.
Cependant, il sera possible de bénéficier d’une exemption en raison d’un « évènement de la vie ». Ces « évènements » comprennent les ventes effectuées dans les cas suivants : décès, invalidité, nouvel emploi, divorce, naissance d’un enfant, insolvabilité, sécurité personnelle ou catastrophe naturelle.
La conséquence de cette mesure, c’est que le gain réalisé à la vente du bien immobilier dans les 12 mois de son acquisition sera considéré comme un revenu d’entreprise, donc imposable à 100 %. Cette nouvelle proposition établit comme élément d’imposition les 12 premiers mois de détention d’un bien immobilier.
D’autres facteurs concernant les « flips » immobiliers
Dans ces circonstances, le contribuable pourrait décider, par exemple, de « retarder » la vente afin de dépasser le délai de 12 mois imposé par les mesures proposées pour éviter qu’elles s’appliquent. Par contre, ce « retard » ne convertit pas nécessairement le gain réalisé lors de la vente en gain en capital. En effet, même si l’on détient l’immeuble plus de 12 mois, il est possible que dans certaines circonstances, le gain provenant de la vente soit quand même considéré comme un revenu d’entreprise. Différents facteurs sont à prendre en considération pour déterminer le type de revenu résultant de la vente d’un bien immobilier.
De façon sommaire, les tribunaux ont retenu les facteurs suivants :
- l’intention du contribuable au moment de l’achat du bien immobilier;
- l’emplacement géographique du bien immobilier acquis ainsi que son zonage;
- la mesure dans laquelle l’intention du contribuable est réalisée;
- la preuve que l’intention du contribuable a changé après l’achat du bien immobilier;
- la nature de l’entreprise, du métier ou encore de l’occupation du contribuable;
- la période pendant laquelle le contribuable a détenu le bien immobilier;
- les raisons qui ont motivé la vente du bien immobilier détenu par le contribuable.
Ces critères, non limitatifs, ont guidé les tribunaux afin de déterminer si le gain provenant de la vente d’un immeuble représente un revenu d’entreprise ou encore un gain en capital. Essentiellement, il s’agit donc d’une question de fait. Chaque dossier devra être traité selon sa situation propre.
Informez-vous
Selon la règle proposée par le gouvernement fédéral, si vous avez acquis un immeuble et que vous le vendez dans un délai de moins de 12 mois sans être admissible aux exemptions prévues, le gain tiré de la vente sera présumé être un revenu d’entreprise, donc imposable à 100 %. Ces dispositions resserent ainsi les règles pour les contribuables qui souhaitent faire un « flip » immobilier.
Si les agences du revenu ont requalifié ou tentent de requalifier le gain découlant de la vente d’un de vos biens immobiliers, n’hésitez pas à faire appel à nous. Nous évaluerons votre situation et serons en mesure de vous épauler.
